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美国置业中美置业集团的房产置业与中国经济同步发展,为社会进步创造价值,最大限度的为中国经济发展做出贡献。...

中美置业集团的房产置业业务的发展前景怎么样?

中美置业集团的房产置业与中国经济同步发展,为社会进步创造价值,最大限度的为中国经济发展做出贡献。

怎样到美国买房

星条置业美国买房经验丰富,到美国买房简单说,先准备银行存款证明、护照首页扫描件、诚意金,到美国看房,选房,签合同,对房子各种调查、检查,过户,出租或自住。美国买房不需要查犯罪记录、不需要查资金来源,所以只要有大陆的护照、可以把钱汇到美国买房的过户律师或者过户公司的监管账户即可买房。 看一下美国买房需要的材料和流程,就知道大陆人怎样到美国买房。一、需要的手续:1、需要您有银行存款证明,中美的均可,有的需要是美元的存款证明,以及账户开在香港和美国。这只是很少数这样做。比如尔湾的一些开发商的新房是这样做的。2、需要有护照。3、换好美元。每人每年5万美元的换汇和汇出限额,要早准备。现在查中行和移民公司。买房价不多的无所谓,房价高的只有多找一些朋友帮助了。4、文件签字。报价、购买文件、过户,都需要签字的。5、使馆授权。必须到领事馆授权。星条置业us-house有授权书标准样本。二、怎样付款:1、先兑换好美元。每人每年5万美元的限额,找亲朋好友解决额度。2、市场上面的房子:诚意金、定金、房款、过户费,都汇给过户公司或者过户律师。3、开发商的房子:给开发商。4、网上转账即可。从任何一家银行转账均可。5、付款的附言栏,一定要写清楚买主的和护照上面一直的英文名字、房子地址,缺一不可。三、本人不去美国如何购买美国房产? 需要到美国大使馆或者领事馆进行过户授权公证。 因为本人不到场,在美国买房子就必须进行授权,就是授权第三方对房子进行过户,一般是授权给过户律师或者过户公司进行过户。到美国大使馆或者领事馆进行授权公证,费用一般是50美元,有的是300元人民币。需要现金缴纳的。 过户授权需要在美国大使馆或者领事馆的当地的网站进行预约,填写个人信息、需要预约的内容选项是:公证服务。填好后下载打印,预约时需要带上的。 预约授权书需要带上:使馆预约授权打印页、护照原件、300元人民币(有的不同)、见证人,见证人也需要带上护照原件。 授权书需要美国经纪公司先写好给发您,如果没有可以找星条置业公司要。带上美国公司给的授权书,使馆公证需要在上面盖章、加钢印。 授权书后需要把原件寄到美国经纪公司,律师就可以过户了。 当然,在这之前房款一定要到位了。四、购房简单流程:1、报价。需要护照首页扫描件、银行存款证明、报价书、诚意金。报价书一般中介或者经纪公司会发给您,签好后扫描发回去即可。诚意金是汇到过户律师或者过户公司的监管账户,这个账户就像支付宝一样,平时是冻结的。诚意金一般1000~1万美元不等。2、谈价。在报价前去看房也可。这时候经纪一般会去看房。房子不好可以不买。房子买家满意,那么价格双方谈好。包括小问题的维修,一般是卖家负责。3、汇订金。一般是房价的5~10%4、产权调查、房屋检查。过户律师会进行产权调查。产权有问题、纠纷,房子不能买了。买家会得到很详细的房屋检查报告,一般十几页到几十页,都是状态不好的细节的拍照。非常详细。5、付余款、过户。房子问题不大,小问题可忽略不计。这时候就需要付余款了。付款可以是别人汇款,只要在汇款的附言栏写清楚:买家名字、房子地址即可。过户律师或过户公司就知道是谁买的、买的什么房子。 美国买房,可到星条置业us-house 购房全知道上面看看本回答由提问者推荐

美国房产投资还有收益吗

据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元,相比于去年同期1026亿美元增长了49%。中国人赴美置业的总金额高达317亿美元,比去年增加18.6%。失业率达九年来新低4.3%,就业市场回暖等利好,加之美元近来贬值,不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。作为最吸引海外投资者的地产市场,美国楼市会持续向好吗?哪些地方最值得投资?1美国房地产市场目前概况(1)市场持续复苏,房价继续上涨按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查,对2017-2021年的美国房价做预测。其中红虚线为悲观预测,认为美国未来5年房价将上涨6.7%;绿虚线是乐观预测,认为未来5年房价将上涨28.8%;两者之间的黑虚线,指预测的平均值,认为未来5年,美国房价将上涨18.4%。美国房价预测2017-2021(来源:Zillow,制图:Pulsenomics)另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查,均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势,累计涨幅将超过15%。美国房价已达到2007金融危机前的最高点,有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗?下图是美国房价指数走势,蓝线为历年名义价格,红线为经过通胀水平调整后的房价,剔除物价上涨因素。可知2007年的房价显著高于2017年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,未来上涨空间依然存在。美国现房销售中位价(来源:NAR、美国劳工部,制图:WSJ)所以不要被表面数字蒙骗。举个例子,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。(2)买房较容易获得贷款许多投资人买房时,希望了解当地房产市场的贷款情况。美国抵押银行家协会(MBA)的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标。指数越高,获得贷款越容易,反之越难。2017年8月,该指数已高达8年来最高值179,处在最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。美国月度可获贷款指数(来源:美国抵押银行家协会 MBA)当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。(3)抵押贷款利率情况房价会上涨、容易获得贷款之外,另一重要问题就是月供。目前美国房贷利率如下表所示。即便是最长期的30年固定利率,也只有3.75%。要知道目前国内是4.9%,这还是近十多年来的最低利率。可见美国目前房贷利率是很低的。由于通胀和非农业人口就业人口不及预期,美联储今年9月的加息概率下降至0,年底加息概率也大大下降。因此目前在美国通过贷款买房,仍然较划算。(4)房屋交易活跃,流动性增强房产是否好卖,流动性如何,也是投资者关注的问题之一。目前,美国房屋待售时间仅有37天,是近五年来最好水平。而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市,甚至在10天以内就能售出房屋。REDFIN房屋市场待售时间对于房地产这一流动性较差的资产,这种流动性水平相当难得了。如果你的房产增值了,流动性越好,就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。(5)房屋库存紧张美国房价飞速攀升、库存触及30年新低,今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。楼市需求火爆的同时,目前美国新屋年化开工数仅为84.9万,远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。新开工房屋减少,也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业,比十年前的数字低了整整20%。NAR公布的数据显示,6月房地产销售数据为552万户,比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称,住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。美国库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。(6)建筑成本继续上涨,进一步推升房价2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口,建筑工短缺的趋势仍将持续下去。在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。他虽然政绩乏善可陈,但反移民的态度堪称坚决,前两天又要废除DAMA法案。这只是一个侧面,未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口,提高房屋建造成本,间接抬高房价。(7)千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升美国的年轻人——“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年后逐步爆发。2投资美国房产可关注的指标(1)人口增长与净流入首先,买房是人在买,所以“人”是最关键因素。一个地方人口增长如何,是否有人口净流入,有无持续、高质量的外地、外国移民进入,都值得关注。若某地的人口持续迁出,没有外来人口愿意进入,那么当地的房产投资价值一定大打折扣。以美国汽车城底特律来说,当地人口从1975年开始,多年持续下跌。世界人口观察网预计,当地人口下降的趋势将持续到2020年。底特律都市圈人口(数据来源:world population review)相反,在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市,房屋成了新移民的刚需。在当地一无所有的外国人,抵达之后第一件事就是找住处,因此房价上涨、房价高是必然的。这一标准在国内也适用。目前,许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市,使得三四线城市房价承压。如果打算到这些城市投资房产,要谨慎了。(2)失业率情况有了足够的人,就要有相应的工作机会,否则不能养活自己,就更没钱买房。失业率低,也就成为房产投资的一个有利因素。下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。黑线代表房价,红线是失业率。而开头提到,目前美国失业率为4.3%,为近年来最低点,几乎实现充分就业。美国房价与失业率呈反向相关(来源:MarketOracle)可以看出,美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系,此消彼长。失业率的下降会使房价保持稳定,并逐步上升。除了全国失业率,还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率,如下表的例子,纽约皇后区失业率更低,因此可以找当地较好街区,选择物业进行购买。考察失业率未来变化趋势,能在一定程度上提前预知房价走势。(3)汇率变动前面也曾提到,今年美元走出了一轮弱势行情,这与美联储加息幅度不大有关,也与特朗普的“弱美元”期望有关,他希望促进美国的出口贸易。今年以来,美元对人民币已下跌6.5%,现在已经跌至6.48左右。在美元汇率较低点买入资产,也算是汇率帮我们打了个折。同样情况的还有英镑,目前英镑也处于历史难得的低位。(4)年租金回报率年租金回报率,由每年租金净收入除以总房价(或总购房成本)得到。国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右,因为还可能要减去2%左右的持有成本。投资海外地产时,仅有少数投资者用来自住。即使自住,有些也要等到小孩长大,到读中学、大学的时候,才会入住。因此,出租成必然选择。许多西方人喜欢租房,而不一定要买房,使国外许多房产能租出较高的价格。一般而言,租金回报率能达到5%,收益就算比较合理了,最好不要低于4%。当然,多多益善。相关数据和分析,在海外掘金(gold1849)和智谷趋势(zgtrend)公众号上有很多,欢迎大家回看往期文章。(5)治安与犯罪率在美国买房,不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。无论在哪个城市,都可能有治安不太好的区域,这些地方应该要尽量避免。美国有许多类似网站,如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等,可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例,地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。下图就是Trulia网站上该地址的治安状况,绿色表示安全,红色表示治安堪忧。选择治安较好的区域购房,也能为所购房产增值提供保障。(6)学区华人最关心房屋所在学区好坏,也很在乎社区的综合情况之优劣。美国房产的学区信息很清楚,有专门的网站(如GreatSchools)可供查询,可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。继续以上面纽约的别墅为例,其所在的学区很优质,分配的小学和初中都是10分(满分),生源主要以亚裔和拉丁裔为主。学区内的小学Ps 131 Abigail Adams,评分为满分10,在全美分数测评中,遥遥领先于全国平均分。而小学内的学生构成,以亚裔和拉丁裔居多。有亚洲人的学校,肯定考试分数高,成绩好。(7)社区美国的社区是重要的存在,社区文化盛行。因此,社区的人口、阶级、环境等状况如何,直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。上面那处纽约皇后区的别墅,是典型的中产以上社区,区内居民种族多元,大学生比例较高。社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平,业主比例高,居住环境属于优等。稍微总结一下,有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了,再找准汇率的相对低点入手,就基本能避免非理性的海外置业了。3美国地产的机会与地狱之城地产投资最终要落实到具体的城市。我们来说说普遍被看好的地产机会之城,供大家参考。(1)美国房地产机会之城:三大新兴城市群居多目前美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。同时,这两大热门城市的供需仍不平衡,未来一年的表现仍会远超全美平均水平。凯斯席勒20城房价指数美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼,包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。美国三大新兴都市圈(来源:海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪?》)达拉斯是德州最大城市,美国当之无愧的“新一线城市”,也是大城市中增长最快的一个,在20城房价指数中排名第3。另外,德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻,也被认为是最有潜力的城市之一。总体来看,德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部(54家),也是人口净流入最多的州,经济发展强劲。位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特,被称为“美国东部硅谷”,城市群内有很多高科技产业兴起,同样也是未来发展比较看好的区域。佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔,也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市,这与海外掘金(gold1849)在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈,未来的投资机会值得大家关注。此外,科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼,在今年的房价涨幅榜排名第4,得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等,未来也是值得大家留意。(2)美国房地产市场的地狱之城在美国地产投资需要回避的城市方面,也选出了三个常被提到的城市,供大家自行判定:芝加哥、匹兹堡、底特律。根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示,芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%,人口增长率也下降了0.11%,因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中,芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大,仅3.2%,远低于全美平均的5.8%。而匹兹堡、底特律两个城市,都与传统行业衰落,城市经历转型阵痛有关。其中,虽然底特律的租金回报率较高,但由于其房价没有很好的经济基本面支撑,依然属于冒险者的乐园。上述20城指数中,底特律房价虽然上涨7.6%,但也与其本身房价低有关。若要投资这几个城市的地产,还需先行做好尽职调查。数据来源:美国地产经纪人协会, 美国房屋建筑协会, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 美国抵押银行家协会、加州地产经纪人协会、佛州地产经纪人协会,Real Estate Economy Watch, Housing Wire, The Mortgage Reports, Realtors、 美国人口普查局、圣路易斯联储局、纽约主计处、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。4问答环节(1)纽约和德州哪个更适合投资?(2)美国投资房产哪个城市收益最高?订阅本专栏,听音频、还是看文稿任你选择。在这个专栏里,你看到的不仅仅有答案,还有答案背后的分析逻辑和研究方法。美国,加拿大,澳洲,新西兰,日本,英国、泰国,越南,印度。9个国家,11节音频,400多分钟,全球房产投资技巧及区域分析,其中更是有越南的证券市场概况分析,资深财经记者深入印度体验调研的干货分享。哪个国家的租售比最高?哪个国家的升值空间最大?哪个国家贷款利率最低?哪个国家买家税最吓人?哪个国家法律制度最完善?哪个国家政治最不稳定?如何解决这些问题,如何寻找这方面的信息?是踏上全球资产配置之旅的开始,也是非常关键的一步。本回答被网友采纳

外国人在美国买卖房子与美国本地人有什么不一样的?

从购房资格方面来讲,美国并不限制外国人在美国买房,且无套数限制;从贷款方面来讲,外国人也可以在美国贷款买房,但申请的条件比本地人严苛一些;从房屋转让方面来讲,外国人出售房屋与本地人一样需要缴纳“资本利得税”。具体情况如下:购房资格无限制美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产的,在买房方面几乎没有任何的限制。外国人申请房贷条件比美国人苛刻外国买家想要取得贷款,条件比美国人苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高于美国人的20%,而且余额的贷款利率也会比较高。今天美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。外国人出售美国房产与本地人一样需缴资本利得税拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标,美国有一套相对完善的住房政策。资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。外国人出售美国房产与本地人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。与本地人不同的是,外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。具体的操作办法是:外国人外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临1万美元的罚款。在美国置业不会自动为外国人提供签证或者绿卡在美国购买地产不会自动为外国人提供签证或者绿卡。在赴美旅游或暂住之前,外国人必须已经持有签证或者绿卡。申请签证的过程需要4至6周(取决于申请人所在国家的美国领事馆)。一般来说,申请绿卡的过程非常漫长(3年甚至更久),并且需要符合许多规定。本回答被网友采纳
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